三孩政策放开！概念股先涨为敬，对楼市影响有多大？

撰文|蜜姐&编辑|杰儿

今天估计蜜友们都被三孩生育政策的消息刷屏了，段子满天飞啊。

虽说放开生育三个子女的消息传很久，实际上一些地方近年来对三孩的家庭既没有罚款，又让妈妈享受了生育险，嘴上没说行动上已经默默放开了。但当政策真的落地的时候，还是引发了全民大讨论。

01

年轻人生不生得起，还是愿不愿意生？

老龄化和生育率降低是世界级难题，关注度一向很高。

从今年5月国家统计局发布的《第七次全国人口普查公报》，到上周各分省第七次全国人口普查数据陆续公布，让我们对人口增量和结构有了更清楚的认识。

相比10年前，60岁及以上人口的比重上升了5.44个百分，占总人口的比例为18.7%（其中，65岁及以上人口占比13.0%）；而中间的劳动力人口却是在减少。

按照人口普查分类的15-59岁年龄段，下滑了6.79个百分点，占比为17.95%。

有意思的是0-14岁人口的变化，说明此前的二孩政策还是挺有成效的。

2011-2020年我国0-14岁人口比重，数据来源|国家统计局七次人口普查数据，图片来源|同策研究院（特此感谢！）

七普数据显示，我国0-14岁人口为25338万人，上升1.35个百分点，占比为17.95%。

但问题是相比老去的人口增速，显然这个速度还是太慢。

2018年，蜜姐曾写过一篇文章《走出人口困境，靠80后生二胎还是90后生头胎？》。彼时国家统计局公布了前一年的出生人口，比2016年减少了约63万，下降了3.5个百分点，引发了国内外媒体的大讨论。

如今，生育意愿的问题再次被热烈讨论，3年前蜜姐提出的问题依然没有答案。

但从都放开三孩生育的现状来看，对于“存量”父母还是抱有挺大期望的……

当然“增量”才是更关键的。

实际上，今年以来对课外培训机构的整治，各地私立中小学转公立等，都是在解决教育公平和减负（其实也是对家长财力压力的减负）的问题。

今天新华社的发文，甚至提到了政策将“对婚嫁陋习、天价彩礼等不良社会风气进行治理”如此细致的问题。

原因只有一个，不仅要解决愿不愿生的问题，还得解决愿不愿结婚的问题。

02

生娃除了教育开支，另一大开销无疑就是买房。尤其是生了二孩、三孩改善住房就该提上日程了。

对于楼市的影响有多大？估计也是很多人关心的问题。

对于有题材必炒的资本市场来说，一天都太长，今天的消息是在股市收盘之前发出的，概念股们先涨为敬！

比如贝因美截至今天收盘，大涨了8.09%，宜华健康上涨10%直接涨停，港股市场上的好孩子国际更猛上涨了30.89%……

对于楼市而言，无论是此前的放开二孩生育还是如今的放开三孩生育肯定都是利好消息。但悖论是如果房价继续走高，又有反过来影响年轻人的生育意愿！所以指望靠这个政策利好影响价格上扬，是挺难的。毕竟这个问题是“事关国家发展和民生福祉”，而非仅仅是房价。

但对于不同类型的房子影响还是挺直接的，比如：

第一， 改善型住房，四房甚至是五房的大平层产品会更受欢迎。

相比洋房、别墅这类房子更加经济适用，关键是总价相对低不少，也能较好解决一家老小住在一起的需求。

第二， 学区房需要关注。

尽管现在各地都在搞改革，典型如重点中小学的摇号、抽签，让教育更公平，但你至少要买到重点中小学集中的区域才有资格“上牌桌”，参与凭运气上好学校的事儿。

尤其是有二孩、三孩的家庭，一套优质学区房解决三个娃上学问题，可能抽签只能一到两个孩子上重点中小学，但有两三个孩子的家庭淡定到完全忽视这个问题的概率还是挺低的。

第三， 适合单身及小家庭居住的两室一厅。

为什么要关注这个，除了现在一些年轻人追求自由不愿意和父母同住外，今后两三个孩子的家庭，孩子大了还是会愿意独立出去住。

当然，有个问题是，现在你去买这类房子如果不是维护特别好的物管，想留给孩子住的可能性不大。

如果分城市来看，对于一线城市的影响不大，毕竟房价已经到用千万来谈论的级别，意愿已经不是主要考虑的因素，而是价格。

但对于上车或改善相对容易一些的二三四线城市的中产们而言，影响或许会比较明显。

03

房企们想从放开二孩、三孩生育上找利好，不难理解，甚至有时候发言太过雷人。

毛利下滑，依然高溢价拿地的房企们，靠胆子大熬过就是春天？

近期关于房企“艰难度日”的消息不少，典型如滨江集团董事长自爆在杭州拿下5快递，却只能努力做到“1%-2%的净利润水平”。

这并非“哭穷”，房企的毛利率普遍下滑已是事实，但依然有不少房企，一边挣钱速度降低了，一边依然大手笔拿地。比如，美的置业、华润置地、华发股份等。

图片来源|东方财富网（特此感谢！）

从东方财富网统计的历年数据来看，美的置业从2016-2020年的毛利润同比增速分别为52.6%、79.5%、101.2%、32%和-10.4%。

应该说前面几年，美的置业的毛利润增速相当可观，但最近两年却下滑明显，尤其是去年，直接变成了负增长，而归母净利润的同比增长不足0.5%。

2016-2020年，美的置业的毛利率分别为22.8%、27.6%、32.7%、31.6和22.2%。2020年其毛利率下滑了近10个百分点，净利润不足10%。

挣钱变得不容易的情况，美的置业今年却是频频高价拿地，甚至是勇当地王。

比如，今年4月，美的置业在徐州拿了一块地，总价35.52亿元，溢价率高达78.67%，成为区域单价、徐州总价双料地王。

实际上，美的置业“三道红线”还存在踩线情况（详见《美的置业2020业绩：看上去很美？》）。

华润置地、华发股份等房企也存在类似的情况。

华发股份2020年报显示，4个大区总3个大区的毛利率均有不同程度的下滑。

华润置地2020年同样是毛利率下滑，而今年高溢价拿地，在广州白云区的拿下的一块地溢价率为45%，而在徐州和西安拿得地块甚至溢价率有的超过了100%。

如今如果房企还指望靠着胆子大大肆扩张，无疑是火中取粟……

但从正如前面蜜姐所言，要想想房价走高对生育意愿的影响和反作用。

放开三孩生育的想象空间很大，但首先要考虑的是年轻人愿不愿意结婚、生娃。

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今日词汇：三孩与三胎

三孩与三胎：三孩与三胎：三孩指三个孩子，可能是一胎（三胞胎），也可能是两胎或三胎；而三胎是指可以生育三次，而孩子的数量未知。

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